Por Axel López.
¿Igual se os ha pasado por alto cuando Pedro Sánchez mencionó en su discurso del lunes el concepto “industrializar la vivienda”?
¿Recordáis mi reunión del pasado lunes con dos políticos, un constructor y un gran tenedor?
Lo que he propuesto es algo que bajado al suelo acabaría con el problema de la vivienda en una legislatura y nos pondría a la vanguardia europea de lo que con gran éxito ya se ha conseguido parcialmente en China.
Es algo muy grande. Enorme, y es una baza electoral que solo puede jugar un partido progresista porque sencillamente no es algo en lo que crea la derecha.
El Gobierno tiene un plan para industrializar la vivienda pero es ridículo y poco ambicioso si lo comparamos con lo que de verdad se puede hacer si aplicamos ingeniería pesada de gran escala.
Y os lo digo con conocimiento de causa. Para los que no conozcan mi trayectoria, mi primer trabajo consistió en poner en marcha una planta Just-In-Time (JIT) para Volkswagen en Martorell, donde aprendí cómo funciona la fabricación en cadena y los tiempos de ejecución al más alto nivel de exigencia mundial.
Además, gracias a mi perfil financiero, la analítica y la excelencia en el control de costes son mi día a día. Si a eso le sumas que tengo el conocimiento directo que me otorga el que una de las empresas de mi grupo sea precisamente una de las líderes indiscutibles de este sector, entenderéis por qué sé de lo que hablo antes de que la jauría de cuñados expertos traten de desmontarlo (que lo harán, porque todo lo que no sea sumar es su especialidad).
Mucha gente cree que el prefabricado es solo para naves de polígono o casas unifamiliares tipo americanas. Error. En una de las empresas del grupo se ha conseguido el hito de levantar la estructura prefabricada completa de la ampliación en altura del Hospital del Mar en Barcelona.
Hablamos de un monstruo de 10 plantas, 45 metros de altura y 28.000 m² construidos en plena primera línea de mar. Y la estructura completa se ejecutó en un plazo récord de 175 días.
Si somos capaces de levantar un hospital de alta complejidad técnica con sismo y viento marino a esa velocidad, ¿cómo no vamos a poder hacer 1 MILLÓN de viviendas en 4 años? Porque sí, eso que Feijóo promete y no tiene ni idea sé cómo lo podría hacer, nosotros sí tenemos un plan real.
Abre que nada quiero dejar algo muy claro. El plan es tan ambicioso que debería crearse una empresa de construcción pública que bebiera del Know How de las grandes empresas del sector que ya operan en pequeño tamaño en el país. No se trata de hacer millonario a nadie, al contrario, se trata de compartir el conocimiento de forma transversal y colaborar para que sea posible.
Aquí tenéis la radiografía técnica de este ambicioso:
La Ingeniería maestra del Bloque de 60 Viviendas
No hacemos casetas modulares. El plan replica el sistema del Hospital del Mar adaptado a residencial: un esqueleto hiperresistente basado en pilares y jácenas de hormigón armado combinados con forjados alveolares de gran luz y las escaleras prefabricadas integradas desde el primer momento.
Las conexiones estructurales son ciegas y milimétricas y se realizan mediante conectores de acero corrugado de alta resistencia embebidos en vainas metálicas inyectadas con mortero fluido sin retracción, garantizando un comportamiento monolítico perfecto ante esfuerzos sísmicos y de viento.
Para los cerramientos, el núcleo del plan es un sistema de paneles sándwich autoportantes que salen de fábrica con la fachada de hormigón arquitectónico (blanco, liso o texturizado), 9 cm de aislamiento continuo PIR con rotura de puente térmico y 15 cm de hormigón estructural interior. Las ventanas se integran directamente en los premarcos industrializados en la propia nave. Cero ajustes en obra.
Este tipo de construcción es más caro que el ladrillo tradicional por culpa de los moldes que se utilizan. Pero es salvable y os explico cómo.
Desarrollar los moldes de acero mecanizado, las mesas basculantes y las pistas de pretensado para un bloque complejo exige un coste inicial alto, lo que los financieros llamamos CAPEX. Pero al estandarizar el diseño para 1 millón de unidades, el coste de amortización del molde por vivienda se diluye hasta rozar el 0%. Gracias a la compra masiva de materias primas durante 48 meses, el coste por vivienda baja de los 68.000€, generando un ahorro de 28.000 millones de euros respecto al ladrillo.
Pero a ver, espera ¿Cómo y dónde narices vas a fabricar bloques de 60 viviendas hasta alcanzar el millón de hogares en una sola legislatura?
Aquí viene lo bueno.
Creamos 137.500 empleos fijos. Sí, no es un error de cálculo, y lo mejor es que la ubicación puede situarse en regiones con empleo deprimido ya que la capacitación profesional es rápida y sencilla.
Reconvertimos la mano de obra hacia 25 megafactorías automatizadas y climatizadas, operando con modelos BIM 5D integrados con el software de producción, robótica de ferrallado y centrales de dosificación automática de hormigón autocompactante (HAC).
Pero pero… ¿y toda la contaminación que va a generar todo esto? Suena de todo menos encajable en la agenda verde.
Pues eso es lo mejor, porque se puede conseguir con residuo cero.
Al eliminar los puentes térmicos en los nodos de unión y aplicar un doble sellado elástico de poliuretano sobre cordón de fondo de junta de polietileno expandido, garantizamos una estanqueidad total al agua y al viento.
Las casas funcionan como un termo gigante, consiguiendo consumos casi nulos y ahorrando a las familias unos 400€ al año. Multiplicado por el millón de casas, reducimos la factura energética nacional en 400 millones de euros anuales. Además, al fabricar en entorno controlado, el desperdicio de material es CERO (el hormigón sobrante se recicla in situ antes de fraguar) y aplicamos cementos verdes con baja huella de carbono.
¿En serio no tiene esto ninguna pega? Seguro que serán bloques como cárceles horribles.
Los moldes estructurales son fijos, pero las matrices de bajorrelieve de la fachada son intercambiables. Misma estructura, pero cada lote de fachadas puede tener texturas y acabados totalmente diferentes. Así que hay una libertad considerable para que cada región adapte el modelo para que se integre dentro de su propia identidad estética.
Vale, suena bien ¿Pero cómo vas a mover esa barbaridad de materiales sin colapsar las ciudades y todo el tráfico?
Todo se monitoriza mediante un gemelo digital logístico. Los paneles se transportan y montan Just-In-Time, directos del camión a la grúa sin tocar el suelo del solar, evitando el colapso de tráfico.
Obviamente esto es un gran plan nacional como jamás se realizó. Técnicamente estamos preparados y tenemos los recursos suficientes para ponerlo en marcha. Depende de una alineación entre administraciones sin precedentes en la que todo el mundo debería remar a favor. Se puede.
Industrializar la construcción no es poner parches. Es aplicar la ingeniería que ya usamos en el país al servicio para solucionar el problema de la vivienda en España a una velocidad jamás vista.
¿Y cuánto va a costar la fiesta? Os haré un número muy redondo: 100 mil millones de euros.
Para ponerlo en perspectiva: 25.000 millones al año es una cifra perfectamente asumible por un Estado si se canaliza mediante colaboración público-privada, fondos europeos y avales públicos, especialmente sabiendo que es una inversión productiva con retorno y no un gasto a fondo perdido.
El Salario Mínimo Interprofesional (SMI) se sitúa en 1.221 € brutos en 14 pagas, lo que equivale a 1.424,50 € al mes con las pagas prorrateadas.
Destronando el millón de viviendas a alarmar social: Alquiler Social (30% del SMI real mensual): 427,35 € al mes por vivienda.
Ingreso Anual por Vivienda: 427,35 € x 12 meses = 5.128,20 € al año.
Ingreso Anual del Parque Total (1 Millón de Viviendas): 5.128 Millones de Euros al año de recaudación directa para el Estado o el fondo inversor.
¿Cuánto se tarda en devolver la inversión?
Dividiendo el coste total de cada vivienda (100.000 €) entre el ingreso anual neto que genera su alquiler (5.128,20 €), el plazo de recuperación de la inversión o payback es de exactamente 19,5 años.
A los 19,5 años, el Estado ha recuperado hasta el último céntimo invertido, pero se queda en propiedad con un parque de 1 millón de viviendas de hormigón de alta calidad que, estructuralmente, tienen una vida útil superior a los 100 años. A partir del año 20, todo son ingresos limpios para las arcas públicas.
La primera vez que hablé de ello los dos políticos que asistieron a la reunión me miraron como si me hubiese vuelto totalmente loco. Y quizás un poco pirado si esté, pero creedme que se puede hacer.
¿Habrá escalado mi protesta o se habrá quedado en una mesa del partido socialista regional?
Compartidlo y haced que llegue al Presidente.
PD: ¿Dónde está el plan de VOX y PP?